Затраты на покупку, оформление и содержание недвижимости в Испании

Испания является достаточно лояльной страной в отношении нерезидентов, покупающих там недвижимость. Испания является участником международного соглашения о двойном налогообложении, благодаря чему владелец жилья в нескольких государствах платит за него налоги только в одной стране.

Налоги на недвижимость в Испании

Владелец недвижимости обязан платить ежегодные налоги, среди которых:

• налог на недвижимость (IBI);
• налог на вмененный доход (ImpuestoSobreLaRenta);
• налог на вывоз мусора (примерно 100 евро в год).

Ежегодные налоги на коммерческую недвижимость:

• IVA (аналог НДС, 11-21%, платится ежеквартально);
• налог на прибыль (зависит от величины прибыли, составляет до 35 %).

Для уменьшения налогов и текущих расходов в договоре купли-продажи недвижимости (эскритуре) часто указывается ее сниженная стоимость.

Налоги на аренду недвижимости.

При сдаче нерезидентом приобретенной недвижимости в аренду, владелец обязан каждый квартал сдавать декларацию о доходах и платить налог (24,75 % от прибыли).

Страхование недвижимости.

Страхование недвижимости также относится к расходам на ее содержание. Сумма страхового платежа зависит от страховой суммы и типа жилья. К примеру, за квартиру площадью 100 кв. м. нужно заплатить около 180 евро в год.

Расходы по приобретению недвижимости в Испании

Следует отметить, что расходы по приобретению жилья в Испании составляют приблизительно на 11,5% больше стоимости самого объекта недвижимости.

Для покупки жилья требуется минимальный пакет документов:

• действующие загранпаспорт с визой;
• N.I.E. – налоговый номер иностранца (стоимость его получения составляет 9,27 евро).

При покупке недвижимости покупатель оплачивает:

• нотариальный сбор за освидетельствование документов, который зависит от стоимости жилья и земельного участка (от 300 евро);
• регистрационный сбор за внесение сведений о праве собственности в государственный Регистр недвижимости (200-750 евро);
• госпошлину IVA (10 %);
• гербовый сбор за документы (2% от стоимости жилья).

При покупке вторичного жилья оплачивается:

• налог на передачу права собственности (ITP, 10% от суммы договора, включая гербовый сбор);
• нотариальный сбор (от 300 евро);
• регистрационный сбор (200-750 евро);
• канцелярские расходы (200-400 евро).

Стоимость услуг юриста составляет 1 % от суммы сделки.

Затраты на выписку банковских чеков - 0,3–0,6 % от суммы (комиссию агентству недвижимости платит продавец).

После завершения процесса купли-продажи владелец получает свидетельство о собственности – EscrituraPublica.

Все указанные налоги уплачиваются единоразово при оформлении договора купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг

Коммунальные платежи (коммунидад) также учитываются при оценке стоимости владения жильем. Их величина варьируется в зависимости от региона и категории жилья. К примеру, апартаменты 100 кв.м. с 2 спальнями, 2 ванными комнатами, общей комнатой, кухней и террасой обойдутся примерно в 700–800 евро в год. При наличии бассейна и участка к цене нужно прибавить еще около 150 евро.

Вилла площадью 150 кв.м на семью из 3-4 человек обойдется в 800–1000 евро в год, а элитная вилла с бассейном – 3–5 тыс. евро в год.

Тарифы на коммунальные услуги различаются в зависимости от региона, уровня потребления, времени года и компании-поставщика. Для отопления в Испании используется природный газ, а оплата осуществляется по факту потребления. Цена на воду в летний период обычно увеличивается, стоимость питьевой и технической воды также отличается.

Точно определить все затраты сверх оплаты стоимости жилья может только специалист, который разбирается в законодательстве страны, особенностях налогообложения, ценах на жилье и региональных тарифах на его содержание.

Важно понимать, что договора купли-продажи недвижимости, заключенные за пределами Испании, считаются недействительными, а внесенный залог вернуть не получится даже через суд.

Статьи расходов на содержание недвижимости в Испании

В Испании, как и во всех странах мира, владельцы объектов недвижимости должны оплачивать коммунальные услуги и различные налоговые взносы. Итоговая сумма расходов на содержание жилья определяется в зависимости от таких факторов, как:

• тип объекта недвижимости (дом, квартира, апартаменты, студия), особенности придомовой территории;
• частота пользования водой, электроприборами и т. д.;
• количество дней/месяцев, проведенных в Испании.

Все расходы на содержание жилья в Испании условно делятся на две группы:

1) Постоянные (не зависят от фактического времени проживания, расчетный период - 1 месяц):

• абонентская плата за подключение к электросети и системе водоснабжения;
• вывоз мусора;
• comunidad (уход за общими территориями: лифт, сад, бассейн и пр.).

2) Переменные (зависят от фактического времени проживания и личных привычек владельца):

• вода (по счетчикам);
• газ;
• электроэнергия (по счетчику);
• отопление.

Оплата налогов также является обязательной статьей расходов на содержание недвижимости в Испании. Сумма взноса зависит от расположения объекта и его площади.

Дополнительной статьей расходов является страхование недвижимости. Сумма страхового взноса зависит от типа объекта, его площади и количества покрываемых рисков. Страховка оформляется сроком на 1 год и оплачивается единоразово.

Постоянные и переменные расходы на оплату коммунальных услуг в Испании

Электроэнергия

Расходы на электроэнергию в Испании включают в себя два параметра:

1. абонплата (оплачивается один раз в два месяца);
2. объем потребления (фактический расход кВт).

Для жилого сектора расход электроэнергии рассчитывается по счетчику, а оплата производится с банковского счета владельца.

Если энергопотребление полностью отсутствует,  владелец недвижимости обязан заплатить только абонплату за подключение к электросети (раз в 2 месяца).

Кроме того, сумма оплаты за электричество зависит от мощности электролинии.

Вода

Абонплата за услуги водоснабжения уплачивается ежеквартально. Расчет фактического расхода воды производится по счетчику.

Тарифы в разных регионах Испании значительно различаются в зависимости от технических особенностей и сложности организации системы подачи воды. Кроме того, кто больше потребляет, тот и платит больше.

Стоимость технической воды несколько ниже стоимости питьевой. Плата за водоотвод составляет в среднем нескольких десятков евро в год.

На Канарском и Балеарском архипелаге тариф зависит от потребления воды.

Газ

Магистральные газопроводы в Испании имеются только в крупных городах. Оплата производится по тому же принципу, что и оплата за электроэнергию: сумма состоит из абонплаты и фактического потребления. Оплата производится через банк.

В сельской местности используется баллонный газ, который поставляется региональным дистрибьютором управляющей компании. Такой газ дешевле сетевого.

Вывоз мусора

В некоторых муниципалитетах страны отсутствует плата за вывоз мусора. В кондоминиумах она включается в ежемесячные расходы на содержание недвижимости. Владельцы отдельных особняков платят за вывоз мусора один раз в год.

Коммунальные расходы (Gastosdecomunidad)

В Испании широкое распространение получили товарищества собственников жилья, на территории которых и находятся многие объекты недвижимости. За состоянием общественных зон (сады, бассейны, придомовые территории, освещение, безопасность и пр.) следят уполномоченные работники этих организаций. Бюджет товарищества утверждается на годовом собрании и делится между владельцами недвижимости. Суммы общественных платежей зависят от размеров жилья.

Стоит отметить, что в целом затраты на содержание недвижимости в Испании (особенно приобретенной для отдыха) невысоки. Кроме того, чтобы компенсировать затраты, владельцы могут сдавать жилье в аренду.